Vấn đề nhỏ về đất đai nhưng được nhiều người dân quan tâm
Đó là việc giải giải quyết trường hợp diện tích đất thổ cư thực tế chênh lệch với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực tế cuộc sống nhiều khi phải đo đạc lại đất đai nói chung và đất thổ cư nói riêng. Như khi lập bản đồ địa chính, số hóa, mua bán chuyển nhượng, thừa kế... (Nguyên thửa và tách thửa). Khi đo đạc lại thì diện tích đất thực tế nhiều hộ gia đình tăng lên so với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp trước đây. Nguyên nhân là do trước đây xung quanh nhà các hộ thường có rào dậu rậm rạp, đo đạc bằng phương pháp thủ công (Kéo thước dây), sau đó vẽ sơ đồ lên giấy, rất khó chính xác. Việc đo như vậy thì những đoạn cong hoặc gấp khúc trong thửa đất không thể xác định được diện tích. Do vậy, nay đo đạc bằng máy điện tử thì hầu hết diện tích đất thực tế của các hộ đều chênh lệch (Chủ yếu là tăng lên).
Xử lý vấn đề này cần phải thấu đáo, bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là một trong những vấn đề liên quan trực tiếp đến các hộ, được người dân rất quan tâm. Chính vì vậy mà luật đất đai 2013 và 2024 đều có điều khoản quy định cụ thể, đồng thời giao cho Chính phủ quy định chi tiết, địa phương thực hiện, không được quy định riêng. Vấn đề tưởng chừng đơn giản, nhưng quy định của Luật không hề đơn giản, nên được nhiều công ty luật tham gia tư vấn, giải đáp.
Điều 98 của Luật đất đai năm 2013 đã quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi chung là GCN). Khoản 5, điều này đã quy định rõ ràng về trường hợp có sự chênh lệch diện tích thực tế với số liệu GCN như sau:
- Nếu ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với các hộ liền kề thì diện tích đất (từng loại đất) được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (Nếu có)
- Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (Nếu có) được xem xét cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo nguyên nhân tăng thêm.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013, không quy định cụ thể thêm về khoản 5 điều 98 nói trên. Nghị định có quy định (Điều 20) về việc cấp GCN đất ở đối với trường hợp thửa đất nhỏ hơn hoặc lớn hơn hạn mức quy định với tinh thần có lợi nhất cho dân:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Nếu diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP về việc sửa đổi nghị định 43/2014/NĐ-CP có bổ sung (Điều 24a) về cấp GCN đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ đang có. Nhưng Nghị định không quy định thêm về trường hợp ranh giới thửa đất ổn định, mà chỉ quy định thêm về trường hợp thửa đất có thay đổi ranh giới. Theo đó, nếu diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì việc cấp GCN quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm được xem xét theo lý do tăng thêm. Tức là cũng không khác mấy so với khoản 5 điều 98 của Luật đất đai năm 2013.
Thiết nghĩ, Luật và Nghị định quy định như vậy đã là rõ ràng, mạch lạc, nhất là đối với trường hợp ranh giới thửa đất ổn định, thửa đất có diện tích trong hạn mức. Nhưng không hiểu sao, nhiều địa phương (Cấp quận, huyện) trong cả nước lại hiểu và thực hiện khác đi. Cụ thể là đã đơn giản hóa, tất cả các trường hợp đất thổ cư có phần chênh lệch lớn hơn đều được đưa vào đất nông nghiệp (Đất vườn, đất trồng cây lâu năm), các hộ muốn chuyển thành đất ở thì phải làm nghĩa vụ tài chính, không phân biệt ranh giới thửa đất ổn định hay thay đổi, thửa đất trong hạn mức hay ngoài hạn mức, thửa đất thuần túy là đất ở hay đất ở có vườn, ao... Có thể là do địa phương thấy nguồn thu tiềm năng phát sinh từ chênh lệch đất ở là khá lớn, muốn tận thu cho ngân sách. Nhưng việc này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, thậm chí có thể phát sinh tiêu cực. Người không hiểu chính sách thì chịu thiệt, người hiểu thì tranh chấp với chính quyền, với cơ quan làm thủ tục cấp GCN. Trước tình hình đó, nhiều tỉnh đã có văn bản chỉ đạo các ngành TN&MT, Tài chính, Thuế, UBND huyện, thành phố thực hiện theo đúng quy định tại khoản 5, điều 98 của Luật đất đai năm 2013, tách bạch rõ trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi và có thay đổi, thửa đất trong hạn mức và ngoài hạn mức... UBND tỉnh Sơn La cũng có văn bản khá sớm để chỉ đạo giải quyết (Công văn số 1909/UBND-KT, ngày 20/6/2016). Ngày 07/12/2018, Tổng cục đất đai thuộc Bộ TN&MT cũng vào cuộc, có văn bản (Số 2248/TCQLĐĐ-CĐKĐ) gửi Sở TN&MT các tỉnh lưu ý thực hiện đúng khoản 5, điều 98 luật đất đai.
Luật đất đai năm 2024. Trong quá trình tham gia xây dựng luật đất đai năm 2024, đã có một số ý kiến đề nghị luật quy định chặt chẽ hơn về trường hợp diện tích đất ở thực tế chênh lệch với GCN để tất cả các địa phương cùng hiểu và thực hiện thống nhất. Tiếp thu ý kiến tham gia, Luật đất đai năm 2024 cũng có điều (Điều 135) quy định nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất... Khoản 6 điều này quy định về trường hợp có sự chênh lệch diện tích đo đạc thực tế với GCN. Nội dung quy định cũng giống như khoản 5, điều 98 của Luật đất đai năm 2013. Nhưng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được quy định (Điều 141), có khác ít nhiều với luật năm 2013.
(1) Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, thì đất ở được xác định với nội dung: Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở; Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở; Người sử dụng đất không phải nộp tiền đối với đất ở (Cần chú ý, thời điểm hình thành thửa đất là thời điểm hộ gia đình được sử dụng ổn định hợp pháp lần đầu, chứ không phải thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
(2) Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất (Ngày 15/10/1993 là ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, cũng là thời điểm các hộ được phép chuyển nhượng đất ở, còn trước đó thì không được phép).
(3) Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo loại đất được xác định.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2024 không quy định thêm về các điều khoản trên (Đây cũng là điểm khác biệt giữa Luật đất đai năm 2024 với luật đất đai năm 2013).
Luật quy định như vậy cũng đã rõ và rành mạch. Để thực hiện đúng thì phải tách bạch trường hợp ranh giới thửa đất ổn định hay thay đổi, trong hạn mức hay ngoài hạn mức, thời điểm hình thành thửa đất trước hay sau ngày 15/10/1993. Việc này rất cần được cấp có thẩm quyền, cơ quan báo chí quan tâm giám sát. Vì quyền lợi của chính mình, người sử dụng đất cũng cần quan tâm tìm hiểu, nắm vững vấn đề trên.
Phan Đức Ngữ