VẤN ĐỀ ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM VỀ BẢNG GIÁ ĐẤT 2026 CÁC TỈNH
Đến nay, các tỉnh, thành phố đã công bố dự thảo bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024 để lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình Hội đồng nhân dân quyết định, dự kiến chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026. Việc xây dựng bảng giá đất mới đang thu hút sự quan tâm lớn của người dân, doanh nghiệp và dư luận xã hội, do có tác động trực tiếp đến nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội.
Từ năm 2026, Nhà nước không còn áp dụng khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm như trước đây, thay vào đó là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành, được điều chỉnh hằng năm phù hợp với biến động của thị trường. Việc xây dựng bảng giá đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tư vấn khảo sát, phân tích, xác định giá đất cụ thể và hoàn thiện dự thảo bảng giá. Bảng giá đất được xây dựng theo quy định chặt chẽ của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về nguyên tắc, quy trình, phương pháp và tiêu chí xác định giá theo khu vực, vị trí. Hai nguyên tắc cơ bản là: (i) giá đất phải tiệm cận với giá thị trường; (ii) bảo đảm tính độc lập giữa đơn vị tư vấn xác định giá, Hội đồng thẩm định giá và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bảng giá đất chung gồm 8 bảng thứ cấp theo 8 loại đất: Đất nông nghiệp (4 bảng): Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp; Đất phi nông nghiệp (4 bảng): đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất khu công nghiệp. Tùy điều kiện từng địa phương, có thể tiếp tục phân tách bảng giá theo địa bàn đô thị – nông thôn, theo khu vực và theo vị trí cụ thể. Mỗi khu vực có nhiều hạng mục, mỗi hạng mục có các vị trí với mức giá giảm dần từ vị trí số 1. Bảng giá đất là căn cứ quan trọng để xác định giá đất Nhà nước giao, cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, tính thuế, phí, lệ phí về đất đai và xác định mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Phối cảnh tổng thể dự án Khu đô thị Elite Hill Sơn La
Theo dự thảo bảng giá đất năm 2026, mức giá được đề xuất tiệm cận hơn với giá thị trường, với mức tăng bình quân khoảng 30–70% đối với đất ở và 20–50% đối với đất nông nghiệp so với bảng giá áp dụng đến hết năm 2025. Ở khu vực đồng bằng, giá đất ở dự kiến tăng trung bình 30–40%, đất nông nghiệp tăng 15–30%; ở khu vực miền núi, mức tăng tương ứng khoảng 15–30% và 10–25%. Nhìn chung, mức giá tuyệt đối tại các tỉnh miền núi vẫn thấp hơn đáng kể so với vùng đồng bằng.
Tại một số địa phương có tốc độ đô thị hóa cao và thị trường bất động sản phát triển mạnh, mức điều chỉnh giá đất dự kiến tương đối lớn. Chẳng hạn, tại Hà Nội, giá đất ở đô thị dự thảo tăng từ 2–26% so với bảng giá đã điều chỉnh năm 2025; tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh miền Nam, mức tăng cũng có sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực, phản ánh sự phân hóa về điều kiện phát triển kinh tế – xã hội và hạ tầng. Các tỉnh khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc nhìn chung có mức tăng giá đất thấp hơn mức bình quân cả nước. Giá đất ở đô thị dự kiến tăng khoảng 15–30%, đất nông nghiệp tăng 5–20%, với mức giá tuyệt đối vẫn ở nhóm thấp so với các vùng khác.
Đối với tỉnh Sơn La, đây là một trong những địa phương công bố sớm dự thảo bảng giá đất năm 2026 và đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của các cấp, các ngành, các tổ chức và nhân dân; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh cũng triển khai lấy ý kiến của các thành viên Hội đồng tư vấn. Bảng giá đất của Sơn La gồm 8 bảng theo 8 loại đất. Đất phi nông nghiệp được phân theo 75 đơn vị hành chính xã, phường; mỗi đơn vị được chia thành nhiều khu vực và vị trí. Đối với đất nông nghiệp, toàn tỉnh có 75 xã, phường tương ứng với 75 khu vực và cũng là 75 vị trí để xác định giá. Một số đặc điểm đáng chú ý của bảng giá đất Sơn La là: (1) Giá đất nông nghiệp tăng tương đối đồng đều và mức tăng cao hơn giá đất ở, khác với xu hướng chung của nhiều địa phương khác; (2) Việc phân khu vực và vị trí đất được thực hiện theo từng xã, phường, không tách riêng bảng đô thị và nông thôn; (3) Đất trồng lúa hai vụ được xác định giá cao nhất trong nhóm đất nông nghiệp, trong khi ở nhiều tỉnh khác, đất trồng cây lâu năm có giá cao hơn do hiệu quả khai thác; (4) Sau sáp nhập đơn vị hành chính, nhiều xã mới được hình thành từ các xã có mức độ phát triển khác nhau nhưng vẫn áp dụng chung một vị trí giá đất nông nghiệp, điều này đặt ra yêu cầu cần có thuyết minh rõ ràng hơn về căn cứ xác định giá. Theo dự thảo, giá đất ở bình quân của Sơn La dự kiến tăng khoảng 10–20%, giá đất nông nghiệp tăng khoảng 30%. So với mặt bằng chung cả nước, giá đất và mức tăng của Sơn La thuộc nhóm thấp; trong khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc, thuộc nhóm trung bình.
Nhìn tổng thể, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường là xu hướng khách quan và cần thiết, góp phần hạn chế thất thu ngân sách, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề có tác động đa chiều. Giá đất tăng có thể làm tăng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; làm tăng chi phí đầu vào của các dự án đầu tư; đồng thời tạo áp lực tài chính đối với người dân khi thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, trong quá trình xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp, cần bảo đảm công khai, minh bạch, tăng cường giám sát của cộng đồng và các tổ chức có liên quan nhằm ngăn ngừa các rủi ro phát sinh. Các cơ quan chức năng cần bảo đảm quá trình chuyển tiếp sang bảng giá đất mới được thực hiện thông suốt, không để xảy ra tình trạng ách tắc thủ tục, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.
Bảng giá đất năm 2026 hiện mới ở giai đoạn dự thảo. Thông qua quá trình lấy ý kiến của các đối tượng chịu tác động trực tiếp, các tổ chức phản biện xã hội và Hội đồng thẩm định, bảng giá đất sẽ tiếp tục được hoàn thiện, hướng tới mục tiêu hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững ở từng địa phương và trên phạm vi cả nước.
Phan Đức Ngữ
Tài liệu tham khảo
Bảng giá đất năm 2026 của 34 tỉnh, thành phố – thuvienphapluat.vn, thuviennhadat.vn.
Hồ sơ phản biện Dự thảo Nghị quyết HĐND tỉnh Sơn La về bảng giá đất năm 2026.
Tổng hợp từ báo chí và các nguồn thông tin chính thống.